Кредит на покупку недвижимости – «дорогое» удовольствие, даже если он был получен в рамках государственной программы. Независимо от условий, заемщик будет обязан ежемесячно выплачивать не только основную сумму задолженности. Каждый день банк будет начислять проценты за использование заемных средств. А значит, он будет вынужден отложить ремонт, поездки и другие покупки, чтобы вносить обязательные платежи. Впрочем, даже если у потребителя высокий доход, он вряд ли откажется от возможности сократить расходы при выплате ипотеки. А этого можно добиться, если следовать определенным правилам.
Своевременная оплата платежей
Ключевое правило, которому должен следовать каждый ипотечный заемщик – это строгое соблюдение сроков внесения платежей. С одной стороны, это не поможет сократить расходы при обслуживании задолженности. Но, с другой стороны, придерживаясь такого принципа, можно избежать многих неприятностей, которые в итоге могут обернуться потерей залоговой недвижимости.
Если ежемесячный платеж не будет внесен до обозначенной договором даты, банк сразу начислит штраф. И клиент будет обязан его погасить при очередном внесении средств. Более того, штрафные проценты будут начисляться за каждый день просрочки. И чем дольше заемщик будет откладывать оплату, тем больше ему придется переплатить.
Если нет возможности досрочно выплатить долг или другими методами снизить размер переплаты по ипотеке, важно хотя бы вовремя вносить платежи. Так можно избежать следующих проблем:
- Ухудшение кредитной истории. Информация о просрочке будет внесена в кредитную историю, даже если заемщик оплатит долг. При наличии негативного статуса ему будет сложно оформить новый кредит. А значит, ему будет непросто перекредитовать ипотеку, если он захочет изменить первоначальный график выплат.
- Увеличение долговой нагрузки. Если заемщик допустит просрочку, размер его расходов сразу увеличится. И ему понадобится больше средств, чтобы погасить долг и остановить начисление штрафных процентов. Если гражданин ограничен в средствах, он не сможет этого сделать. И в итоге долг может быть взыскан в принудительном порядке.
Досрочная выплата ипотеки
Реальная возможность снизить размер переплаты при выплате ипотеки – это осуществить ее досрочное погашение. Это можно сделать как полностью, так и частично на условиях, обозначенных положениями ипотечного договора.
Полная выплата возможна только в том случае, если у заемщика достаточно средств, чтобы оплатить тело кредита, начисленные проценты и другие обязательные платежи. После этого обязательство считается выполненным, и банк снимает ранее действующие ограничения по использованию залогового жилья.
Частичная досрочная выплата – это внесение платежей с опережением утвержденного сторонами графика. За счет того, что после каждой оплаты тело кредита сокращается, сумма начисленных процентов тоже уменьшается. Совершая такие платежи, клиент может вернуть средства ранее обозначенной договором даты. И в итоге он сможет сократить расходы при обслуживании задолженности. Но если ипотека выплачивается по аннуитетной схеме, частичное досрочное погашение целесообразно только в первой половине срока кредитования. Именно в это время большую часть платежа составляют начисленные проценты. При дифференцированной схеме оплата может осуществляться в любое время, так как проценты начисляются на остаток задолженности.
На первый взгляд досрочная выплата крайне выгодна для заемщика. Но, как показывает практика, такой метод крайне эффективен только при краткосрочной ипотеке (до 7-10 лет). Если выплата кредита осуществляется в течении 15-20 лет, часть долга может «съесть» высокая инфляция и девальвация. В этом случае даже если на момент оформления ипотеки нагрузка на семейный бюджет заемщика была достаточно большой, фактическая «стоимость» платежа со временем существенно снизится.
Выплата долга ранее установленного срока крайне невыгодна банкам. В связи с этим условиями договора может оговариваться особый порядок осуществления таких платежей. К примеру, клиент обязуется за 20-30 дней в письменном виде уведомить кредитор о своей оплате или не совершать досрочное погашение в течение 1-5 лет с момента оформления ипотеки.
Реструктуризация
Если потребитель ограничен в средствах и нуждается в улучшении жилищных условий, ему стоит выбрать государственную программу ипотечного кредитования. В этом случае можно избежать больших расходов и выплатить долг с минимальной переплатой. Но далеко не все банки предлагают деньги на таких условиях. Поэтому, если заемщик оформил кредит по стандартной программе, ему стоит задуматься о перекредитовании. После осуществления такой операции он будет выплачивать долг меньшими платежами и сможет добиться экономии средств.
С целью сокращения расходов банк может согласовать такие варианты реструктуризации:
- Изменение порядка выплаты задолженности. Это актуально при аннуитетной схеме, когда размер платежей не меняется на протяжении всего срока погашения. При ее использовании сумма переплаты существенно больше (по сравнению с дифференцированной). Единственное, о чем должен помнить заемщик – это об изменении размера платежей. При дифференцированной они могут быть значительно больше, что не подойдет клиенту, который ограничен в средствах.
- Снизить процентную ставку. На это могут рассчитывать только клиенты, финансовое положение которых существенно ухудшилось. При наличии материальных проблем банк по заявлению может пересмотреть ставку, чтобы снизить долговую нагрузку. Но в любом случае это поможет сократить расходы при обслуживании ипотеки, что выгодно клиенту.
- Пересмотреть график погашения. Если заемщик сможет досрочно внести крупную сумму средств для погашения задолженности, банк может пересмотреть график выплат. В частности, он может сократить срок кредитования, что отразится на сумме переплаты.
Рефинансирование
Если заемщик не может досрочно выплатить ипотеку, а банк отказывается реструктуризировать долг, для сокращения расходов можно осуществить рефинансирование. В этом случае оформляется новый потребительский кредит (под залог или наличными) для погашения действующего обязательства. После этого гражданин закрывает текущую ипотеку, а банк снимает ограничения по использованию имущества.
Рефинансирование актуально только в том случае, если кредит был оформлен на общих условиях (т. е. не в рамках государственной программы). Более того, это целесообразно, только если разница в ставках по программам составляет 2%. Но при рефинансировании важно учитывать, что:
- При оформлении нового кредита (независимо от вида программы) придется оплатить все предусмотренные процедурой расходы. К примеру, клиент будет обязан заплатить комиссию за выдачу средств, услуги по юридическому сопровождению сделки и страховку. А если он ограничен в средствах, у него могут возникнуть проблемы с выполнением данного условия.
- Банк, куда подается заявка на кредит для рефинансирования, может отказать в его выдаче. Чтобы убедиться, что долг будет погашен в срок, он обязательно проведет оценку финансового состояния заемщика. И если окажется, что у него недостаточный размер дохода, в рефинансировании будет отказано. Такая ситуация может возникнуть, если с момента оформления ипотеки платежеспособность гражданина существенно снизилась. В таком случае он не сможет получить новый кредит, хотя раньше с этим у него не возникло проблем.
Учитывая разницу в ставках, для рефинансирования лучше использовать залоговый кредит (ипотеку). Но для заключения новой сделки потребуется согласие банка (залогодержателя), который будет обязан передать предмет залога (т. е. недвижимость передается от одного кредитора другому). И если ранее заемщик в срок вносил платежи, не факт, что его банк одобрит рефинансирование. Не исключено, что он не захочет терять платежеспособного клиента, который приносит ему стабильный доход.
